서울시, 재정비 촉진지구 '출구전략' 골머리
21개구역 60곳 해제절차 진행…인센티브·대안사업 추진도 지지부진
[아시아경제 한진주 기자] 대규모 노후주택지 정비사업인 재정비촉진지구(재촉지구)의 출구전략이 본격화하고 있다. 기반시설 노후도 등을 감안하면 정비가 시급하지만 당장 사업추진 여력이 없다는 판단에서다. 해제된 구역에서는 대안형 정비를 모색하고 있지만 현실은 녹록지 않다.
서울시에 따르면 올해 3월 말 기준 서울시내 재촉지구는 총 238개 구역이다. 추진단계별로는 ▲구역지정 66개 ▲추진위원회 설립 36개 ▲조합설립인가 44개 ▲사업시행인가 40개 ▲관리처분인가 9개 ▲착공·준공 43개 구역이다.
이 가운데 서울시가 출구전략을 시도한 2012년부터 지금까지 21개 재촉지구 중 60개 구역이 해제를 신청했다. 지난 4월부터 도시계획위원회의 심의를 거쳐 해제된 구역만 총 16개 구역이다. 미아지구 5개, 천호·성내지구 3개, 신내지구 1개, 구의·자양지구 3개, 신길지구 1개, 수색·증산지구 1개, 흑석지구 1개, 상계지구 1개 구역이다. 하반기에는 영등포지구와 이문·휘경지구 등이 해제절차를 밟게 된다. 재촉사업은 일반적인 주택재건축·재개발보다 더 큰 덩어리로 주거지역을 묶어 추진하는 정비형태로 전체 면적이 50만㎡에 달해야 구역으로 지정된다. 주택만 짓는 주거지형과 상업지구 등을 함께 짓는 균형발전촉진지구(균촉지구) 등으로 나뉜다. 부동산 경기가 좋을 때 사업을 추진했던 미아뉴타운이나 공덕 일대를 제외하면 절반가량이 조합설립단계 이전 단계에 머물러있다. 창신·숭인 뉴타운처럼 시가 직접 해제결정을 내리지 않은 지구들은 50만㎡에 미치지 못해도 계속 유지되고 있다.
시는 사업 속도가 나지 않으면서 재촉지구로 묶인 채 주민들의 재산권 행사에 제약이 가해지자 이런 상황을 해소하기 위한 묘책들을 제시해왔다. 균촉지구의 경우 오피스텔 중 10%까지 비주거 용도에 포함하는 것으로 인정하고 소형주택 건립비율 등을 낮췄다. 하지만 사업성을 높이기에는 역부족이란 평가를 받고 있다.
재촉구역에서 해제된 곳에 대해서는 대안사업으로 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 등을 선택할 수 있도록 하면서 가로주택정비사업의 조합설립 동의율을 90%에서 80%로, 주거환경관리사업 정비구역 지정 동의율을 3분의 2에서 2분의 1로 낮췄다. 그럼에도 역시 대안사업을 선택해 시행에 들어간 곳은 없다.
이에 서울시는 개별 구역의 상황에 맞게 기반시설 부담비율을 낮춰주거나 해당지역 범위를 다시 설정하는 '맞춤형' 전략을 취하고 있다. 대표적인 사례가 이문1구역이다. 기반시설 부담률을 당초 35%에서 18%로 낮춰 사업성을 확보했다. 대신 시는 영세상인 재정착을 위해 소규모 상가 비율을 높이고 임대주택 위치를 조정할 것을 주문했다. 이 밖에도 상가주들의 반대로 사업추진에 걸림돌이 됐던 홍제2구역은 대로변 상가를 구역에서 아예 제척시켰다.
서울시는 재촉지구 중 일부가 해제됨에 따라 보완 대책도 마련하고 있다. 사업 추진구역과 해제구역 간 도로가 단절되는 경우 추진구역이 대체부담하되 그에 상당하는 기반시설은 축소해주는 방안 등이다. 증산2구역의 경우 지구를 관통하는 도로를 만들기 위해 인접구역 기반시설에 쓰이는 비용을 일부 보조하는 대신 공원비율을 낮추는 방식을 적용했다.
서울시 관계자는 "재촉지구 내부의 도로 등 기반시설은 거주민들이 함께 공유하기 때문에 단절되지 않도록 주의해야 할 필요가 있다"면서 "출구전략을 모색하는 것은 과거 과다 지정했던 뉴타운을 치유하는 과정이기도 하지만 방치할 수는 없으므로 적절한 대안을 마련해나갈 계획"이라고 밝혔다.
한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
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