꺼지는 부동산, 커지는 금융 리스크…"일부 30% LTV 버블"

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[아시아경제 박철응 기자] 주택 거래가 급감하면서 금융 리스크 우려도 커지고 있다. 서울 강남 등 일부 지역의 경우 지난해 가격 급등으로 30%가량 거품이 발생했다며, 주택담보대출비율(LTV)을 재산정해 관리해야 한다는 분석도 제기됐다.

20일 국토교통부에 따르면 지난달 전국 주택 매매 거래는 5만286건으로 전년 같은 달에 비해 28.5% 감소했다. 수도권과 서울의 경우 각각 2만2483건, 6040건으로 39.8%, 60.0%씩 크게 떨어졌다.

금리 변동과 함께 부동산 시장 동향은 금융 건전성에 주된 영향을 미친다. 서병호 한국금융연구원 선임연구위원은 "글로벌 금융위기 당시 미국의 부동산 가격이 폭락하기 이전에 거래량이 급감했던 사례에서 보듯이 주택 거래량 감소는 가격 하락으로 이어지는 경우가 많다"면서 "전세가격의 하락은 그 자체로 사용가치의 감소를 의미함과 동시에 역전세난을 초래한다"고 짚었다.

한국의 금리가 미국보다 낮은 역전 현상이 벌어지면서 부동산 가치가 단기간에 크게 높아졌다가 다시 제자리를 찾아오는 국면에 진입한 것으로 풀이된다. 집값 거품을 걷어낸 상태에서 담보 가치를 파악하고 향후 가격 하락에 대응하는 스트레스테스트를 실시해야 한다는 지적이 나온다.

황보창 한국기업평가 수석연구원은 최근 보고서에서 "2017년 10월 이후 부동산 가격은 일부 지역을 중심으로 30%가량 급등한 것으로 분석된다"면서 "주택 관련 익스포저(위험노출)에 대한 LTV 재산정이 필요하다"고 했다. 한미 금리가 역전되기 시작한 시점을 기준으로 서울 강남과 서초, 용산 등 고가 아파트 밀집된 지역의 가격이 급등했으며, 이는 반대로 단기간 급락 가능성이 있다는 것이다.

황보 수석연구원은 "펀더멘털의 변화로 보여지지 않으며 금리 역전에 따른 상대적 금리 인하 현상이 시장의 풍부한 유동성과 결합해 발생한 현상으로 추정된다"면서 "금융기관의 부동산 금융 익스포저도 30% 정도의 가치값 조정 및 추가 가격 하락에 따른 스트레스테스트가 필요할 것"이라고 했다.

그는 이어 "2017년 10월 이후에 형성된 부동산 시장은 일시적인 판매량이 전체 주택 가격을 결정했을 가능성이 높고, 금융기관도 이에 동조했을 가능성이 크다"고 분석했다.

최근에는 전셋값 하락과 역전세난 우려도 커지고 있다. 집주인들이 전세보증금을 내주기 위해 매도에 나서면 집값 하락은 더욱 가팔라질 수 있다. 최종구 금융위원장은 지난 18일 기자간담회에서 역전세난과 관련 "대책을 내놓을 정도는 아니며, 전세 보증금을 돌려주는 것은 집주인이 할 일"이라고 선을 그었다. 그는 또 부동산 가격에 대해 "얼마동안의 급등세를 고려하면 전반적으로 더 안정될 여지가 있고, 그렇게 가야 한다"고 했다.

이 같은 정부의 시각은 금융사들의 부채 구조조정으로 이어질 것이란 관측이다. 서영수 키움증권 연구원은 "정부는 역전세 문제를 다주택자들의 투자 과정에서 발생한 것으로 보고 투자자 책임으로 규정했다"면서 "2분기에는 서울 전역이 역전세 국면에 진입할 것으로 예상되는데 당분간 집값 하락을 방치하겠다는 의미라 할 수 있다"고 했다.

그는 이어 "부동산 가격 하락으로 인한 금융시스템 안정상 약화를 부채 구조조정으로 해결하려는 의지를 찾을 수 있다"고 짚었다.

박철응 기자 hero@asiae.co.kr