[실전재테크]알면 돈 되는 부동산 稅테크

개인명의집 9억 넘으면 종부세 대상…부부 공동 명의 댄 12억까지 비과세

서울집 한채+입주권 가진 다주택자…입주권 먼저 팔면 일반세율만 적용

취득세 중과는 개인보다 불리하지만…법인명의 임대사업자가 稅부담 적어
별도의 부가세·증여세는 잘 따져봐야

[아시아경제 최동현 기자] 부동산시장에 알만한 사람만 아는 할인쿠폰이 있다. 잘 활용하기만 하면 적게는 수십만원, 많게는 수억원까지 할인받을 수 있는 쿠폰이다. 10장을 힘들게 모을 필요도 없고 다음번에 적용되는 것도 아니다. 사용처도 부동산 구입, 보유, 처분 등으로 다양하다. 바로 그 할인쿠폰은 '절세법'이다. 다소 난해한 공식처럼 돼 있는 부분이 많아 세무사 상담을 받는 것이 최선일 수 있으나, 실제 사용자들의 후기를 찾아 자신에 적용해보는 것도 좋은 방법이다.

◆똘똘한 한채, 똘똘한 구입=40대 중반 직장인 A씨는 지난해 10월 보유 중이던 성수동 아파트와 임대수익을 위해 투자했던 마포구 오피스텔을 정리하고 서울 강남구 개포동 전용면적 84㎡ 아파트 한채를 15억원에 사들였다. 당시 정부의 8ㆍ2 부동산대책으로 다주택자에 대한 제재가 강화되는 추세여서 '똘똘한 한채'를 보유하는 게 낫다는 판단에서다.

A씨의 예상은 적중했다. 올해 1분기에만 시세가 2억5000만원이 오른 것이다. 4월부터 시행된 다주택자 양도세 중과제 영향으로 똘똘한 한채 수요가 늘어난 덕이다. 더욱이 최근 정부의 보유세 개편안 발표 이후 이 같은 분위기가 더 확산될 조짐까지 보여 A씨는 적어도 집값이 떨어지지는 않을 것으로 굳게 믿고있다.

A씨가 똘똘한 한채를 구입하는 데 있어서 기지를 발휘했던 점은 국세청에 근무하는 지인의 조언을 듣고 명의를 부부 공동으로 한 것이다. 개인 명의(1주택자의 경우)로 공시지가가 9억원이 넘으면 종합부동산세(종부세) 대상이지만 명의를 나눌 경우 12억원까지 비과세다. 만약 A씨 개인 명의로 집을 샀을 경우 9억원을 초과하는 금액에 현행 공정시장가액비율 80%를 곱한 뒤 세율(0.5∼2%)을 적용한 만큼 세금을 내야한다. 정부의 종부세율 강화와 공시지가 시세반영률 인상 기조 등으로 내년도엔 세금이 더 오를 수 있다. 부동산분야 한 세무사는 "부부 공동명의로 세금을 아끼는 데 있어서 가장 주의할 점은 주택을 구입하는 시점에서 하는 것"이라며 "단 보유중인 아파트를 공동명의로 전환할 경우엔 취득세와 증여세를 새로 내야 한다"고 조언했다.

◆다주택자 절세법…파는 순서도 전략이다=최근 수년간 갭투자로 성공한 B씨. 하지만 올해 들어 전세가율이 점점 낮아지고 있어 빠르게 갭투자를 접고 사업을 준비하던 차에 세금 폭탄을 맞았다. 3개월전 B씨가 보유했던 주택은 서울 강남구 소재 아파트 한채와 송파구 아파트 입주권, 충청도와 강원도에 각각 단독주택과 빌라 등 총 4채였다. B씨는 사업 초기자금 마련 목적으로 수요가 제법 있는 강남구 소재 아파트를 우선 처분했다. B씨는 서울이 조정대상지역이므로 다주택자 양도세 중과 적용을 받았다. 지방 매물 2채는 해당이 안 되지만 서울 소재 아파트와 입주권 2채는 인정이 돼 2주택 중과였다. 강남 아파트로 5억원을 넘는 시세차익을 본 B씨는 결국 일반세율(6%~42%)에 10%포인트가 중과된 최대 52%의 양도소득세를 내야 했다.

하지만 만약 B씨가 송파구 아파트 입주권을 먼저 판 뒤 강남 아파트를 팔았다면 얘기가 달라진다. 조합원 입주권이 중과주택 수에 포함돼 있지만 이를 팔 때엔 중과가 되지 않기 때문이다. 즉 입주권을 먼저 팔면 중과주택이 2주택이어도 가산되지 않고 일반세율이 적용된다. 그 후 강남 아파트를 처분하면 그 때엔 중과주택이 1채뿐이므로 역시 중과가 적용되지 않는다.

◆주목받는 상가투자…절세 꿀팁은=정부가 주택에 대한 세제를 강화하자 상대적으로 세 부담이 덜한 꼬마빌딩 등 상가에 대한 관심이 커지고 있다. 상가는 월세 등 임대수익과 더불어 시세차익이 가능한데다 공시가액의 시세반영률이 낮아 세금 부담이 상대적으로 적다.

우선 임대사업을 할 때 가장 큰 고민 중 하나가 개인이나 법인 중 어떤 사업자 명의로 등록을 해야할지다. 현재 개인사업자는 소득금액 구간에 따라 6~42%의 초과누진세율이 적용된다. 반면 법인사업자는 10~25%의 세율로 과세하기 때문에, 법인명의로 했을 때 세 부담이 감소할 수 있다. 주의할 점은 법인은 취득세 중과가 적용되는 탓에 개인보다 불리할 수 있다는 것이다. 개인은 부동산을 구입할 때 1.1~3.5%의 취득세를 내지만 법인은 5.3~8.1%를 낸다. 다만 법인 설립 후 5년이 지났거나 과밀억제권역이 아닐 경우 개인과 차이는 없다.

상가는 취득세 등 일반적인 세금 외에도 부가가치세를 별도로 내야 한다는 점을 유념해야 한다. 예컨대 일반과세자가 토지가액 5억원, 건물가액 1억원의 상가를 취득하는 경우 부가가치세는 건물 가액의 10%인 1000만원이다. 토지에 대해서는 부가가치세가 부과되지 않는다. 하지만 분양계약일로부터 20일 내 일반과세자로 사업자등록 신청하면 부가가치세를 환급받을 수 있다. 다만 간이과세자는 부가가치세 환급을 받을 수 없으며 임차인에게 세금계산서를 발행할 수 없기 때문에 세입자로부터 임대료에 대한 부가가치세를 받을 수 없다.

또 상가취득자금과 관련해 취득자금 출처에 대한 증빙을 갖추지 못하면 증여세 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 한다. 이상혁 상가정보연구소 연구원은 "일반적으로 상가 기준시가가 매매가의 40~60%로 낮게 책정되기 때문에 증여에도 유리한 자산으로 꼽힌다"며 "하지만 추후 조사에서 자력으로 취득했다고 인정받지 못하면 막대한 증여세를 내야하므로 주의를 기울여야 한다"고 강조했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr