[창간기획 부동산 정책 진단]전문가 40%, 文 정책에 "낙제점"… 변수는 '보유세'

[아시아경제 배경환 기자] 주택시장 전문가 10명 중 4명은 문재인 정부의 부동산 정책에 낙제점인 'D'학점을 줬다. 규제만을 앞세운 수요억제책으로 집값 급등에 대한 근본적인 해결책을 제시하지 못했다는 분석에서다. 하반기 주택시장 최대 변수는 보유세가 지목됐다. 보유세 개편으로 인한 거래시장 변화를 가장 예의주시해야 한다는 게 이들의 중론이다.

18일 아시아경제가 주택시장 전문가 15명을 대상으로 심층 설문조사를 진행한 결과 46%가 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 "보통이다"며 'C' 학점을 줬다. "못하고 있다"며 'D' 학점을 준 전문가도 40%나 됐다. 그러나 "매우 잘하고 있다"는 'A' 학점은 없었고 "잘하고 있다"는 'B' 학점을 준 비율도 13%에 그쳤다. ▶관련기사 3면(전문가 15인 설문… 수요 억제에 집중된 집값 안정책 문제)

주택 정책에 대한 평가는 진보나 보수 같은 성향에 따른 큰 차이는 없었다. 주거복지로드맵과 전매ㆍ대출제한 강화 정책은 비교적 높은 평가를 받았지만 집값 안정책은 수요억제에 집중돼 아쉽다는 평가가 많았다.

특히 정부 부동산 정책에 D학점을 준 전문가들은 대부분 '시장을 면밀히 파악하지 못한 겉핥기식 방안'을 문제 삼았다. 가격이 오르는 것을 수요가 많고 공급이 부족하다는 의미로도 해석 할 수 있는 만큼 수요 분산과 함께 공급 정책이 함께 시행돼야 하는데 그렇지 못했다는 의미다. 가장 잘못한 정책으로는 분양가 통제 등 '재건축 규제' 관련 응답이 가장 많았다. 새 공급이 부족한 지역에서는 적절한 공급을 유도해야 하는데 규제를 앞세워 수급의 불균형을 초래했다는 진단이 많았다.

반면 정부의 부동산 정책 중 전매제한 강화는 잘 도입한 규제로 평가했다. 전매제한과 대출규제 강화로 다주택자나 투기자금이 들어올 가능성이 적어져 무주택자의 활동폭이 넓어졌다는 판단이다. 지난해 11월에 발표한 '주거복지 로드맵'에 대한 평가도 긍정적이었다. 선진국에서도 보기 힘든 모든 계층을 망라한 중장기 주택 계획으로 서민들을 위해 고민한 흔적이 많이 보였다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

하반기 부동산 시장의 아킬레스건은 보유세다. 공시지가 상승으로 보유세 부담이 커진 상황에서 부동산 소유에 대한 부담감이 커져 결국에는 거래 시장에도 영향을 줄 것이라는 판단에서다. 설문에 답한 한 전문가는 "보유세 인상으로 강남권 집값 상승에 제동이 걸릴 것"이라며 "과거 상승장일 때는 세금 상승분까지 전세나 월세 세입자에게 전가했지만 입주물량 증가로 전세시장이 약화될 가능성이 있어 그러지도 못한 상황으로 시장은 당분간 조정국면을 맞을 것으로 보인다"고 말했다. 이에 따라 하반기 부동산 경기에 대해 절반이 넘는 66%가 "상반기보다 악화될 것"으로 답했다.

한편 정부는 보유세 증세 초안을 이르면 이번주 공개한다. 이어 다음달에 세법 개정안을 확정하는 등 보유세 개편을 본격화하기로 했다. 이번 개편안에는 고가 주택 보유자 대상 종부세 기준을 손보는 방식이 담길 것으로 전망된다.

☞설문에 참여해주신 분들(가나다순)= 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장, 김은진 부동산114 리서치팀장, 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원, 백성준 한성대 부동산학과 교수, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안민석 에프알인베스트 연구원, 양지영 R&C연구소 소장, 이상혁 상가정보연구소 선임연구원, 조민이 리얼투데이 리서치팀장, 함영진 직방 빅데이터랩장, 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr