강남역~서초역 일대 58만㎡ ‘서초로 지구단위계획안’ 수립

고도제한 묶인 법원단지 일대, 장기간 방치된 롯데칠성·코오롱부지 등 대규모 미개발지 기부채납· 용적률 상향

[아시아경제 박종일 기자] 최대 번화가인 강남역에 맞닿아 있지만 상대적으로 활력을 잃고 스쳐지나가는 거리에 머물렀던 서초대로 일대가 생기 넘치는 거리로 변모할 전망이다.

서초구(구청장 조은희)는 강남역~ 서초역 이르는 서초대로 일대 58만㎡에 대해 사유지 도로, 법원단지와 롯데칠성 부지 등 각 구역별 주변 여건에 따라 맞춤형으로 용도지역을 상향조정하는 ‘서초로 지구단위계획안’을 마련, 5일부터 열람 공고에 들어간다고 2일 밝혔다.

구의 이번 지구단위계획안 주요 골자는 △국내에서 처음 시도되는 도로미보상 토지 ‘선기부채납’ 도입 △법원단지 일대 리모델링활성화구역 지정 △장기간 방치된 롯데칠성·코오롱부지 일대 블록별 자율개발 허용 △민간주도의 신개념 도심재생기법인 ‘서초형 타운매니지먼트’ 도입 등이다.

구는 ‘서초로 지구단위계획안’을 주민 열람 공고, 이후 구 도시계획위원회의 자문을 거쳐 4월말경 서울시에 결정토록 요청할 방침이다.

현재 서초대로는 도시계획상 도로 폭이 40m이나 실제는 30m밖에 되지 않는다. 사람들이 인도로 사용하고 있는 땅의 40.5%가 사유지다. 1978년 도로를 내며 보상이 제대로 안 된 채 수십 년이 흘렀다. 시비가 전액 소요되는 토지보상비는 현 시점에서 1300억 원에 달하다보니 보상이 쉽지 않다. 사유지 도로에 대한 소유권 관련 분쟁은 끊이지 않고 매년 서초구가 토지 소유주에게 도로 사용료 2억3000만원을 지급하고 실정이다. 더욱이 4건의 소송이 지금도 계속 진행 중에 있는 등 예산낭비와 행정력 소모라는 지적이 제기되고 있다.

진흥아파트 부지 개발예시도

구는 이 같은 문제를 근본적으로 해결하기 위해 지난해 5월 용역에 착수했고 이번에 그 결과가 나왔다.

구의 계획안은 먼저 토지 보상이 제때 이뤄지지 않아 국공유지로 확보하지 못한 서초대로 49필지에 대해 선기부채납을 통해 넓은 보행 공간을 마련, 걷고 싶은 거리로 조성해 보도의 기능을 회복시킨다는 것이다. 선기부채납하면 가중치를 높게 적용해 용적률이 1000%까지 상향가능하다.

선기부채납 방식은 현 제도상에 없는 첫 시도다. 서울시와 서초구는 토지보상에 드는 막대한 예산을 들이지 않고도 도로의 제 기능을 찾게 되고 소유주는 용적률을 크게 완화할 수 있어 토지보상금보다 더 큰 이익을 얻는다. 즉, 윈-윈 전략인 셈으로 구 관계자는 비슷한 사례를 겪고 있는 지방자치단체에게 선도적 벤치마킹 모델로 주목받을 것이라는 설명이다.

또, 최고고도지구로 묶여 있는 법원단지 일대를 리모델링 활성화 구역으로 지정, 용적률과 높이 등 규제 완화하는 방안이 이번 계획안에 담겨 있다.

현재 법원단지 일대는 7층 이하 제2종일반주거지역으로 묶여 있는데다 40년 전에 지정된 최고고도지구로 28m이하 고도제한까지 있다 보니 노후 건축물의 신축이 어려운 문제를 안고 있다. 과도한 이중 규제로 인해 15년 이상 된 건축물이 65%이상을 차지할 정도로 낡은 건물이 즐비한 이 일대는 밤이나 주말이면 발길이 끊기는 등 도심공동화 현상이 초래되고 있는 것이다.

구는 장기적으로 법원단지 일대 최고고도지구 해제안을 시에 건의할 방침이다. 서울시내 최고고도지구는 주로 도시환경과 경관을 보호하기 위해서 지정된 반면 서초동 법원단지의 최고고도지구는 과거 권위주의적 구시대 산물이라는 지적으로 재검토할 필요가 있기 때문이다.

이어 장기간 방치된 롯데칠성과 코오롱부지 등 대규모 미개발지 8만㎡는 토지 소유 현황에 따라 동일 소유부지별 특별계획구역으로 지정, 대규모 부지간 연계 개발, 소규모 인접 부지간 블록별 자율 개발 등을 허용하는 내용도 계획안에 포함됐다. 개발 사업의 실현성을 높이기 위한 것으로 이 지역 일대는 복잡한 토지 소유 구조로 다수의 소규모 토지 소유주 간 의견이 조율되지 못해 개발이 장기화 되고 있다. 세부개발계획 수립되면 용도지역 상향을 검토할 계획으로 인근 삼성타운의 두 배 규모에 이르는 이 일대 부지가 개발되면 공공기여를 통해 주민들의 다양한 수요를 충족할 수 있는 문화예술복합센터 등이 자연스럽게 들어설 수 있다.

롯데칠성 코오롱부지 개발예시도

특히, 서초대로변 일대 법원단지와 롯데칠성·코오롱부지에는 주민이나 상인, 건물주 등이 함께 주도해 거리의 활력을 살리는 ‘서초형 타운매니지먼트’를 도입 추진한다. 일본 도쿄의 롯본기힐즈처럼 지역 내 즐길거리와 볼거리를 관이 주도해 결정하는 것이 아니라 민간이 자율적으로 꾸미고 만들어 가는 것으로 ‘타운매지니먼트’는 재개발·재건축을 통해 단순히 건축물만 새로 짓는 하드웨어 중심의 도시 재생에 그치지 않고 사람 중심의 소프트웨어적 도시 재생을 포함하는 신개념 도심 재생 기법이다.

이와 함께 이런 도시계획을 실행함에 있어 서초대로변에 건물이 신축될 때 건축물의 전면부나 좌우측면에 외부계단을 두어 도로에서 지하1층이나 지상2층으로 직접 출입할 수 있도록 하는 건물 디자인 가이드라인도 담고 있다. 이는 단순히 통행하는 목적이 아닌 쇼핑이나 휴식 등 의미 있는 활동을 할 수 있는 거리로 만들어 사람들이 머무는 시간이 길어짐으로서 거리 활력지수가 높아지고 지역경제도 활성화된다.

또, 상습 침수 피해 지역인 진흥아파트 일대 부지를 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 용도를 상향하는 대신 공공기여를 통해 지하에 약 5만톤의 대규모 빗물저류조를 설치하는 내용도 계획안에 추가됐다. 이렇게 되면 인근 강남역 일대의 침수 피해까지도 대비할 수 있다.

서초대로 일대는 지난 3월 발표한 서울시 ‘2030생활권 계획’에 따라 강남 도심권역으로 편입된데 이어 내년 1월이면 서리풀터널 개통을 앞두고 있어 이번 지구단위계획안이 탄력을 받을 것이라는 구의 설명이다.

조은희 구청장은 “서초대로는 40년 이상 토지 보상이 안 된 채 막대한 혈세 낭비와 행정의 불신을 초래하고 있어 오랜 고민 끝에 이번 지구단위계획안을 마련했다”며 “서초로 지구단위계획이 결정되면 상대적으로 소외됐던 서초대로 일대가 활력을 되찾아 글로벌 명소로 발돋움 할 것”이라고 말했다.

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박종일 기자 dream@asiae.co.kr