[부동산 Eye] 올해 아파트값 너무 올랐나?…‘마용성광’ 기세도 주춤

3월 4주차 성동구 0.02%, 마이너스 전환 눈앞…아파트값 상승 탄력성 위축, 조정기 길어질까

[아시아경제 류정민 기자] ‘부동산 Eye’는 부동산을 둘러싼 흥미로운 내용을 살펴보고 정부 정책의 흐름이나 시장 움직임을 분석하는 연재 기획물입니다.

[이미지출처=연합뉴스]

올해 초 부동산 시장의 흐름을 이끌었던 ‘마·용·성·광’ 기세가 흔들리고 있다. 마포구, 용산구, 성동, 광진구 등 한강변을 끼고 있는 서울 강북 주요 지역은 부동산 시장의 다크호스로 귀한 대접을 받았다.

중장기적으로는 강남 시장을 대체할 수 있다는 장밋빛 전망도 이어졌다. 1970년대 배추밭 취급을 받았던 강남은 대한민국 부동산의 중심지로 떠오른 것처럼 20~30년 후에는 마·용·성·광이 그 자리를 대신할 수 있다는 얘기다.

하지만 부동산 시장이 본격적으로 기지개를 켜는 봄철을 맞아 마·용·성·광의 상승 탄력성은 급격히 약화하고 있다. 무섭게 치솟았던 아파트값 상승세가 사실상 꺾였다는 얘기다.

31일 한국감정원에 따르면 3월 4주차(26일 기준) 아파트 매매가격지수 변동률을 살펴본 결과 성동구는 0.02%로 조사됐다. 3월 3주차 조사 당시 0.17%보다 0.15%p 하락한 셈이다.

광진구는 0.16%에서 0.12%로 상승세가 약화했다. 용산구도 0.17%에서 0.12%로 조사됐다. 마포구는 그나마 사정이 나은 편이다. 마포구는 0.25%에서 0.20%로 상승폭이 축소됐지만 여전히 0.20% 이상의 상승세를 보이고 있다.

지역마다 차이는 있지만 뚜렷한 특징은 마·용·성·광 기세가 올해 초와는 다르다는 점이다. 이들 지역은 약속이라도 한 것처럼 지난주 조사 때보다 상승폭이 줄어들었다. 성동구의 경우 마이너스 전환 가능성도 엿보인다.

마·용·성·광 지역에 특별한 상황이 발생해서 아파트값이 변화했다고 보기는 어렵다. 감정원 관계자는 “개발호재나 역세권 중심의 직주근접 수요로 상승세는 이어가나 누적된 상승 피로감으로 상승폭이 축소했다”고 설명했다.

서울 성동구 금호동 한강변 일대.

불안한 상승곡선을 그리고 있다는 얘기다. 마·용·성·광의 올해 아파트 매매가격 누적 변동률은 강남과 어깨를 나란히 하는 수준이다. 용산구는 5.59%, 성동구 4.83%, 광진구 4.83%, 마포구 4.31%로 조사됐다.

강남구가 5.56%, 서초구가 4.28%의 누적 변동률을 보인 것을 고려한다면 마·용·성·광의 올해 기세를 간접적으로 살펴볼 수 있다. 가장 수요가 많은 전용면적 80㎡대 아파트의 3월 매매결과만 보더라도 가격대는 만만치 않다.

성동구 금호동4가 서울숲푸르지오 전용 84.87㎡는 12억원에 거래됐다. 용산구 이촌동 한강대우아파트 84.98㎡도 13억5000만원에 새 주인을 찾았다. 광진구 광장동 광장현대9단지 84.96㎡는 9억7250만원에 매매됐다. 마포구 대흥동 마포태영 84.77㎡은 8억9800만원에 거래됐다.

80㎡대 아파트가 10억원 안팎에 거래되고 있는 것은 마·용·성·광의 위상을 드러내는 대목이다.

서울 마포구, 용산구, 성동구, 광진구의 주간 아파트 매매가격지수 변동률 변화. (자료제공=한국감정원)

문제는 마·용·성·광도 서울 부동산 전반에 영향을 주고 있는 대세 하락의 그림자를 벗어나기 쉽지 않다는 점이다.

3월 넷째 주 서울의 아파트 매매가격 변동률은 0.09%로 지난 주 0.11%보다 소폭 줄었다. 강동구 0.01%, 강남구 0.05%, 송파구 0.06% 등 강남권을 중심으로 한 약세 상황이 아파트 매매가격 변동률 상승의 부담으로 작용했다.

강남4구는 서울 집값을 떠받치는 존재였다. 강남4구 집값이 약보합세로 돌아서고 마이너스 전환 가능성이 엿보이면서 마·용·성·광을 비롯해 서울의 다른 지역도 상승 흐름이 꺾이는 모습이다.

양천구와 노원구는 각각 3주 연속, 2주 연속 마이너스 변동률을 이어가고 있다. 시간이 갈수록 아파트값이 떨어지는 양상이 이어지고 있다는 얘기다. 아파트값이 큰폭으로 떨어질 것이란 전망보다는 보합세를 유지한 상황에서 소폭의 마이너스 전환을 이룰 것이란 분석이 우세하다.

문제는 진짜 위기는 이제 시작이라는 점이다. 4월1일 다주택자 양도소득세 중과제 시행을 앞두고 1~3월 서울의 아파트 매매는 크게 증가했다. 하지만 4월 이후에는 매도자와 매수자 모두 신중한 자세로 시장 흐름을 관찰할 것으로 보인다.

올해 1~3월 부동산 시장 전반에 드리웠던 온기가 서서히 식은 뒤 냉각될 수 있다는 얘기다.

마·용·성·광 부동산이 올해 올라도 너무 올랐다는 평가도 주목할 부분이다. 한강변 프리미엄 등 입지적 장점이 있는 것은 사실이지만 상승세가 너무 가파르게 이어졌다는 얘기다.

실제로 지난해 3월 넷째 주 현재 누적 변동률을 살펴보면 성동구 0.04%, 광진구 －0.01%, 용산구 0.29%, 마포구 0.55% 등 올해와는 큰 차이를 보였다. 마·용·성·광이 단기적으로는 아파트값 조정기를 경험할 것으로 보이지만 결국은 상승 흐름을 회복할 것이란 분석도 있다.

감정원에 따르면 2월 현재 아파트 중위매매가격은 용산구 9억3750만원, 광진구 7억2000만원, 마포구 6억9000만원, 성동구 6억5000만원 등이다. 강남구(13억3000만원), 서초구(12억3000만원)와는 아직 격차가 적지 않다.

마·용·성·광 아파트값의 상승 여력은 남아 있다. 다만 한강변 프리미엄만으로는 한계가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 새로운 ‘주거 메리트’를 통해 수요자들의 마음을 잡을 수 있느냐가 관건이다. 마·용·성·광은 제2의 도약기와 정체기의 기로에 서 있다는 얘기다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “부동산 대출 규제 강화의 여파로 마·용·성·광 지역은 하반기로 갈수록 아파트값이 하향 안정화 경향을 보일 가능성이 있다”면서 “강남은 처음부터 신도시로 개발돼 구획 정리가 잘 돼 있고 생활 인프라를 새로 개발할 필요가 없는데 마·용·성·광은 구도심이 주축이라는 점에서 주거 쾌적성에서 아직은 차이가 있다”고 말했다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr