제주도 미분양 급증?수익, 안정성 등 다각도 분석 필요

최근 제주도 지역 주택시장에 이상기후가 감지되고 있다. 주택가격의 지속적 상승세 흐름과는 달리, 미분양 주택 물량이 점점 늘어나고 있다.

국토교통부 따르면 올해 1월말 기준으로 제주도 내 미분양주택은 1,280호로 집계됐다. 최근 1년 사이 무려 1,000호가 증가한 수치로, 지난해 4월 이후 갑작스럽게 급증하기 시작했다. 지난 2015년 12월 114호와 지난 2016년 12월 271호 등과 비교해보면 그 차이를 실감할 수 있다.

특히 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양이 530호로, 전월 대비 2.3% 증가했다. 참고로 제주도 준공 후 미분양 주택 물량은 지난 2015년 12월에는 20호, 지난해 12월에는 90호에 불과했다.

이런 미분양주택 범람 현상의 주 원인으로는 전체적 주택 공급물량이 과포화와 함께, 그로 인한 주택시장의 피로도가 누적됐기 때문으로 분석되고 있다. 또한 주택 매입을 계획했던 수요자들이 하락을 기대하며 관망세로 돌아선 것도 원인으로 풀이된다.

반면 제주 주택시장의 침체 분위기와는 무관하게 선전하는 곳도 있다. 지난해 7월 노형동에서 분양된 노형해모로루엔은 83.2대1의 경쟁률로 1순위 마감했다. 노형동은 제주도 내에서도 시세를 주도하는 지역으로 제주의 강남이라고 불리는 지역이다. 노형동 B아파트는 최근 3.3㎡당 2,600만원에 실거래됐다.

또 지난해 3월 입주한 서귀포시 강정동의 ‘제주강정유승한내들퍼스트오션(4BL)’ 전용84㎡의 경우 분양가 2억6,000만원대보다 2배 가량 오른 가격에 거래됐다.

인근 부동산 관계자는 “공급과잉과 규제로 전반적 위축이 불가피하겠지만, 상승기대감이 유효하고 입지가 좋은 지역에는 수요가 여전히 몰리는 시장 양극화 현상이 나타나고 있다”고 말했다.

이 같은 등락 현상은 제주도 수익형 부동산 시장도 예외가 아니다. 대표적인 제주도 수익형 부동산인 호텔의 경우 중국인 투자자들이 몰리면서 완판행진을 이어갔지만, 운영과정에서 위탁운영사가 최초 분양 시 안내된 수익보장사항이 제대로 이행되지 못해 잡음이 발생되고 있다. 제주도 함덕에 위치한 A호텔은 운영업체가 파산절차에 들어가 투자자들의 피해가 우려되는 상황이다.

이러한 시점에도 꾸준히 수익을 내는 호텔들이 있다. 바로 고급 호텔들이다. 특급 호텔들은 비싼 이용료에도 불구하고 객실이용률이 전체 평균을 웃돌았는데, 이는 고급호텔들이 시장상황에 흔들리지 않은 탄탄한 수요층을 보유하고 있기 때문으로 분석된다.

또한 제주 노형동에 들어서는 제주드림타워 복합리조트는 80%가 넘는 분양률로 분양이 순조롭게 진행되고 있다. 제주드림타워 복합리조트는 5성급 호텔브랜드인 ‘그랜드하얏트’로 호텔브랜드를 확정했으며, 최고급부대시설과 외국인전용카지노등을 계획하고 있다. 시행사이자 소유?운영사인 롯데관광개발과 수분양자가 임대계약을 체결해 수익을 지급받기 때문에 투자 안정성도 높다는 평가다.

분양관계자는 “입지, 규모, 브랜드 모두 뛰어날 뿐 아니라 믿을 수 있는 기업에서 소유 및 운영을 하기 때문에 안정성까지 확보해 투자자들의 문의가 이어지고 있다”며 “현재 공사가 활발히 진행중이며 제주도 고도제한선 위로 모습을 들어내면서 그 입지는 더 탄탄해 질 것”이라고 말했다.

김정혁 기자 mail00@asiae.co.kr